Guide de l’acheteur en matière d’immobilier
Tout ce que vous devez savoir pour prendre des décisions en toute confiance et trouver le logement qui correspond vraiment à votre style de vie.
Un guide pas à pas
Le problème de l’acheteur étranger, qui consiste à trouver la bonne propriété, puis à négocier la transaction et à conclure la vente, est beaucoup plus difficile à résoudre ici que dans son propre pays : comme dans la plupart des zones touristiques, tout le monde semble être au courant, du chauffeur de taxi au concierge de l’hôtel. L’immobilier est un sujet de conversation privilégié. Et presque tout le monde a une opinion, ce qui peut facilement troubler l’acheteur potentiel. Par où commencer ?
Trouver le « bon » bien
Certaines personnes passent des années à chercher une propriété. D’autres ont la chance d’en trouver une immédiatement et ont la confiance nécessaire pour conclure l’affaire dès leur première visite à Marbella. Pour d’autres encore, c’est une question de temps avant qu’ils ne se sentent à l’aise avec leur décision finale.
Trouver le « bon » agent
Un bon agent vous écoutera vraiment et interprétera vos souhaits. Il partagera avec vous sa connaissance du marché et son expérience et, une fois qu’il aura épuisé son propre portefeuille, il travaillera avec d’autres agences collaboratrices jusqu’à ce qu’il trouve les bonnes propriétés à proposer. Les qualités de base d’un bon agent sont : l’expérience professionnelle, la connaissance des produits, la sincérité, une bonne communication, un désir amical de vous aider de toutes les manières possibles dans votre recherche d’une propriété et, surtout, ne soyez pas trop pressant ! Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre agent, n’hésitez pas à en changer. Mais si vous en trouvez un avec qui il est facile de travailler et qui comprend ce que vous recherchez, restez avec lui jusqu’à ce que vous trouviez le bon bien ou jusqu’à ce que l’on vous ait proposé tous les biens disponibles. Par l’intermédiaire de cette agence et de ses agences partenaires. Si vous restez avec votre agent, vous serez encore plus motivé pour faire sauter tous les verrous et trouver le bien qui vous convient le mieux. Cela vous évitera également de répéter la même histoire à chaque fois que vous contacterez un nouvel agent.
Quelques conseils
L’engagement continue de porter ses fruits.
Il sera presque impossible de trouver exactement ce que vous voulez, même si vous faites la construction vous-même. Et même si vous le faites, vous n’êtes pas sûr que votre partenaire l’acceptera à 100 %. Trouvez un bien qui vous rende tous les deux heureux (ce qui signifie généralement un compromis).
Assurez-vous que la protection accordée par la loi s’applique également à vous.
Si vous achetez un bien immobilier en cours de construction, le promoteur est légalement tenu de fournir une police d’assurance ou une garantie bancaire couvrant ses paiements en cas de travaux inachevés. Les promoteurs doivent également fournir la preuve de leur titre de propriété, ainsi que les permis de construire et les licences ; depuis 2002, ils doivent également fournir une police d’assurance contre les défauts de construction. Un expert en transactions immobilières connaît bien toutes ces questions.
Acheter en priorité pour votre usage personnel
À moins que vous ne soyez absolument certain que vos enfants ou petits-enfants vous rendront visite, c’est généralement une erreur d’acheter un bien immobilier en pensant que ce sont eux qui l’utiliseront. Au fil du temps, de nombreuses personnes finissent par vendre leur grande maison lorsque leur famille ne leur rend plus visite aussi souvent que prévu. Achetez d’abord pour vous, selon vos goûts et vos objectifs.
Comparez
La meilleure façon de déterminer la valeur d’un bien immobilier est d’examiner les prix de vente de biens comparables qui ont été vendus récemment. Pour ce faire, votre agent doit avoir une très bonne connaissance du marché. S’il a visité un grand nombre de biens, cela lui permettra d’acquérir cette connaissance de base du marché.
Considérations sur le jour où vous voulez vendre.
Le bien que nous achetons aujourd’hui devient une part importante de notre patrimoine et sera un jour revendu : il convient donc de tenir compte non seulement des préférences personnelles, mais aussi des critères généraux d’investissement, tels que l’emplacement, la qualité de l’aménagement, la qualité des finitions et des équipements.
Négociations sur l’achat
Les agents immobiliers expérimentés sont généralement mieux à même de gérer l’aspect commercial d’une vente (c’est leur métier) que les avocats, et feront tout pour rapprocher des points de vue souvent contradictoires (les leurs) et ceux du vendeur afin de parvenir à un accord, comme le ferait tout bon négociateur. Vous pouvez toujours consulter votre avocat pendant les négociations pour vous assurer que l’offre est conforme aux exigences légales et participer activement aux négociations plus complexes.
Lorsque vous faites une offre, il est important de déterminer le dernier prix du vendeur, mais en même temps, vous devez vous présenter comme un acheteur sérieux. Une offre trop basse n’intéressera pas le vendeur et peut être contre-indiquée.
Si vous faites une offre trop basse, votre stratégie risque d’être un boomerang et une insulte pour le vendeur, et dans ce cas, vous risquez même de ne pas obtenir de réponse. Il est important de connaître la valeur réelle du bien : sur le marché et pour vous. Le vendeur a-t-il refusé d’autres offres et lesquelles ? Quelle est l’offre minimale qui suscitera votre intérêt ?
Faites votre offre par écrit si possible. (sous réserve du contrat, bien entendu), qui comprend non seulement le prix, mais aussi le montant des versements, la date à laquelle vous les effectuerez, le montant auquel vous souhaitez conclure la transaction, ce que vous considérez comme inclus dans le prix (par exemple, le mobilier et les équipements, le cas échéant) et, point souvent négligé, le bon fonctionnement des machines, des équipements et des installations.
Montrez la couleur de votre argent au vendeur. Il ne fait aucun doute qu’il prendra votre offre beaucoup plus au sérieux si elle est accompagnée d’un dépôt de réservation pour bloquer la propriété. De nombreux agents offrent désormais la possibilité d’utiliser des cartes de crédit, ce qui permet de verser un petit acompte de 6 000 à 20 000 euros pour conclure une négociation avec le vendeur, l’acompte restant sur le compte du client pendant la semaine ou les semaines qui suivent. Dix jours pour que les avocats préparent le contrat privé et jusqu’à l’arrivée du virement de 10 %.
La Plusvalia est un impôt local calculé sur l’augmentation de la valeur du cadastre dans lequel se trouve l’immeuble, entre la date du dernier achat et celle de la vente. Le paiement de cet impôt est à la charge du vendeur qui sera obligé de le payer, sauf si la négociation en a décidé autrement. Si vous négociez l’achat d’un terrain et qu’il n’existe pas de plan topographique, il peut être judicieux de négocier un prix au mètre carré en euros, afin d’éviter les mauvaises surprises.
Coûts liés à l’achat d’un bien immobilier
| DROITS D’INSCRIPTION (I.T.P.) | 8 %, 9 % ou 10 % en fonction de | A payer par l’acquéreur d’un bien immobilier (villas, appartements, terrains, locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un promoteur immobilier, ni un commerçant habituel de la vente. Si la « valeur fiscale minimale » du bien, telle qu’établie par la Junta de Andalucía, est supérieure au prix, la valeur fiscale minimale est appliquée : 8% s’applique à la première tranche inférieure à 400.000 € ou 30.000 € dans le cas des garages, à l’exception de ceux correspondant à l’habitation, avec un maximum de deux ; 9 % s’applique à la tranche comprise entre 400 000 € et 700 000 €, ou entre 30 000 € et 50 000 € pour les garages ; 10 % s’applique au quota qui dépasse la somme de 700 000 € ou 50 000 € pour les garages. |
| T.V.A. et autres taxes | 10% + 1,5% | Pour toute VILLA, APPARTEMENT ou GARAGE attaché à un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un revendeur régulier de BIENS NEUFS. |
| T.V.A. et autres taxes | 21% + 1,5% | En cas de première vente ou revente de terrains ou uniquement en cas de première vente de locaux commerciaux, lorsque le vendeur est un promoteur ou un commerçant habituel de ce type de biens. |
| T.V.A. et TAXES ou DROITS D’ENREGISTREMENT (I.T.P.) | 21% + 2% 8%, 9% ou 10% selon les cas | Dans le cas de la revente d’une villa, d’un appartement ou d’un local commercial, lorsque le vendeur est un promoteur ou un commerçant habituel de ce type de biens et que l’acheteur est une société qui utilisera le bien pour ses activités, ils peuvent choisir entre le paiement de la TVA (qui peut être déduite en tant qu’activité commerciale normale) plus un droit de timbre de 2 %, ou le paiement des droits d’enregistrement. |
| FRAIS DE NOTAIRE ET D’ENREGISTREMENT | Environ 3 000 €. | Le coût augmente en fonction du nombre de pages ou de la complexité de l’acte notarié d’achat et de la valeur du bien. |
| LA PLUS-VALUE MUNICIPALE | La valeur de la plus-value peut ne représenter que quelques centaines d’euros, contre des milliers d’euros dans le cas d’un bien qui n’a pas changé de mains depuis de nombreuses années. Il s’agit d’une taxe qui, par nature, incombe au vendeur qui est responsable de son paiement, sauf négociation contraire. | |
| HONORAIRES D’AVOCAT | Environ 1 %. | Les frais d’avocat sont de l’ordre de 1 % du prix de vente, en fonction de l’avocat et du prix du bien. |
Résumé
Les coûts officiels totaux d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle sont d’environ 10-11 % pour les propriétés revendues, ou d’environ 12 % si la TVA est payée sur le prix d’achat (nouvelle construction) plus les frais juridiques.
Lorsqu’une offre est acceptée, il est toujours nécessaire qu’un avocat vérifie la situation au Registre foncier (qui a le dernier mot sur la propriété et où toutes les charges existantes apparaîtront). L’avocat préparera également le contrat privé qui liera les deux parties à la transaction et éventuellement les actes notariés pour signature devant un notaire, une fois le solde du prix payé et la libre possession du bien transférée sans frais, concluant ainsi la vente. Donc la vente. Il y a d’excellents avocats à Marbella et beaucoup parlent couramment l’anglais et d’autres langues. Le meilleur moyen d’en trouver un est de se faire recommander personnellement ou de s’adresser à votre agent.
Il est clair que la plupart des commentaires ci-dessus s’adressent principalement aux acheteurs de biens immobiliers en revente, étant donné que la plupart des nouveaux développements ont des prix fixes ou ont souvent très peu de marge de négociation, du moins en ce qui concerne le prix. Toutefois, il est possible de négocier certains extras ou modifications qui seront inclus dans le prix d’achat, ce qui dépend entièrement de la politique de vente du promoteur.
La recherche et l’achat d’un bien immobilier en Espagne peuvent donc être aussi simples ou aussi compliqués que vous le souhaitez.
Un dernier conseil : suivez votre intuition ! Elle est souvent le meilleur guide.
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