Comment acheter une maison ou une propriété en Espagne ?

Le processus d’achat d’une maison en Espagne peut sembler quelque peu complexe pour les débutants. Cependant, les étapes à suivre, bien que nombreuses, sont très standardisées et structurées de sorte que n’importe qui, avec un minimum de connaissances, peut les utiliser pour obtenir la maison de ses rêves ou investir dans un actif sûr.

Selon les données de l’INE, en 2024, les ventes et les achats de logements ont augmenté de 10 % en glissement annuel, enregistrant 641 919 transactions dans toute l’Espagne – l’un des chiffres les plus élevés depuis 2007. En juillet 2025, 64 730 transactions ont été enregistrées, ce qui représente une croissance de 13,7 % en glissement annuel et confirme que l’activité immobilière reste très dynamique.

Quels sont les documents nécessaires à l’achat d’un logement ?

En tant qu’acheteur étranger, les seuls documents personnels dont vous aurez besoin pour acheter une maison en Espagne seront un passeport, un NIE (numéro d’identité étranger espagnol) et un compte bancaire. Selon que vous achetez sur plan, d’occasion ou neuf, les documents requis varient légèrement..

Logement d’occasion d’un particulier

Tout d’abord, votre agent ou votre avocat doit demander au vendeur une copie de la propriété (ou vous pouvez en obtenir une directement auprès du cadastre pour une somme modique). Ce document est très important car il indique qui est le propriétaire du bien et s’il y a des charges qui pèsent sur lui.

Deuxièmement, pour les biens situés dans un immeuble, une urbanisation ou une communauté fermée, votre agent ou votre avocat devra demander à l’administrateur ou au président de la communauté des propriétaires de faire une déclaration écrite indiquant si le bien est à jour des paiements de la communauté ou s’il y a des frais de communauté établis.

Troisièmement, le propriétaire doit demander le certificat d’efficacité énergétique, qui est obligatoire depuis quelques années, et enfin, ce qui est très important, vérifier si la maison est à jour dans le paiement de l’IBI et des ordures, qui sont des taxes municipales et peuvent donc être demandées à la mairie.

Construction neuve ou sur plan

Lors de l’achat d’un bien immobilier sur plan, le promoteur doit fournir aux parties intéressées des documents prouvant que le projet de construction a été approuvé, qu’il a licence et qui figure déjà au registre foncier. Dans ces cas, certaines sommes doivent être versées avant la remise des clés de la propriété, de sorte que la demande d’une police de garantie comme justification est également un document à prendre en compte.Si la maison est déjà construite, le promoteur doit fournir à ses clients toute la documentation relative aux travaux : plan, description de la maison, cahier des charges, prix total et détaillé et certaines informations juridiques relatives à la propriété, telles que le statut de la communauté, la division horizontale, etc.

Hypothèques : combien d’argent la banque vous donnera-t-elle ?

Dans certains cas, lorsque l’opération n’est pas très claire pour le département des risques de la banque, celle-ci peut demander un garant pour garantir les paiements, mais cela n’est pas toujours nécessaire. D’autres exceptions à cette règle sont les fonctionnaires, pour lesquels il existe des prêts hypothécaires spécialement conçus pour eux, avec 100 % de la valeur de l’appartement, entre autres avantages.

Il est important de mentionner que la loi sur les hypothèques en Espagne a été mise à jour et qu’elle offre désormais beaucoup plus de protection au consommateur. Vous pouvez consulter notre blog intitulé :« La Nueva Ley Hipotecaria 2019 en España : ¿Conoces los últimos cambios ? » pour en savoir plus.

Taxes : Combien dois-je payer avant et après être devenu propriétaire ?

La dépense la plus importante lors de l’achat d’un logement avec un prêt hypothécaire est le paiement des taxes. S’il s’agit d’une maison neuve, vous devez payer la TVA, qui varie selon les communautés autonomes, le type de maison et le moment où vous l’achetez (car ce montant change beaucoup). La moyenne, de nos jours, est d’environ 10 % du montant total de la maison.

S’il s’agit d’un bien d’occasion, vous ne payez pas la TVA, mais vous payez l’ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales), qui varie également en fonction de la Communauté autonome dans laquelle il se trouve ; il se situe actuellement entre 8 et 10 %, bien qu’il existe des taux réduits pour les jeunes, les familles nombreuses, etc. et tant qu’il s’agit de la résidence habituelle.

Il y a également le droit de timbre, un prélèvement qui se situe entre 0,5 et 1,5 % du prix de l’acte et qui est généré par la signature chez le notaire et l’enregistrement qui s’ensuit.Enfin, vous devrez payer les honoraires du notaire et de l’avocat, qui s’élèvent à environ 1 % du prix de vente du bien.

Jusqu’à présent, il s’agit des taxes qui sont payées une seule fois lors de l’achat d’un bien immobilier. Une fois que l’acheteur est devenu propriétaire, il doit assumer d’autres coûts pour le reste de sa vie : l’IBI et la taxe sur les ordures (bien que dans de nombreuses municipalités elles soient payées conjointement), qui sont payées une fois par an et dont le montant dépend de la taille de la propriété et de l’endroit où elle est située.

Comment fonctionnent les agences immobilières en Espagne ?

Les agences immobilières servent d’intermédiaires entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier et, à ce titre, elles perçoivent des honoraires. Elles peuvent avoir des clauses d’exclusivité, même si, en réalité, chaque activité a ses propres caractéristiques.L’activité immobilière traditionnelle exigeait du vendeur qu’il signe un contrat avec elle, par lequel il renonçait au droit de vendre à d’autres sociétés similaires pendant un certain temps. En outre, ces sociétés facturaient une commission d’environ 4 % au vendeur et à l’acheteur. Ce type d’opération est de moins en moins utilisé, car il existe sur le marché des sociétés immobilières qui n’exigent pas d’exclusivité ou qui ne facturent pas l’acheteur, ce qui rend le bien plus attractif.

Plus récemment créées, les
startups
les startups de l’immobilier (connues sous le nom de
proptech
), beaucoup plus agiles, digitalisées et moins chères en commissions, cependant ne vous attendez pas au même service qu’un agent traditionnel, par exemple elles ne vous aideront pas avec la documentation ou la vérification des questions juridiques.

Actuellement, les agents immobiliers facturent une commission de 3 à 5 % au seul vendeur, en fonction du niveau d’investissement qu’ils consacrent à la commercialisation de leurs biens. Cependant, du point de vue de l’acheteur, il est important de choisir une agence non seulement en fonction des biens qu’elle propose, mais aussi du type de services qu’elle fournit avant, pendant et même après la vente.

Lors de la recherche d’un bien immobilier, vérifiez si l’agent immobilier vous aidera dans le processus d’achat. Par exemple, en vous informant sur la manière d’obtenir un prêt hypothécaire, en demandant et en vérifiant les documents requis, ou en vous aidant à résoudre des problèmes juridiques ou à vous inscrire chez le notaire, pour n’en citer que quelques-uns. Il est également très important de trouver une agence qui possède une grande expérience, car il existe de nombreux problèmes et difficultés qui peuvent survenir au cours du processus d’achat et qu’un agent immobilier expérimenté sera en mesure de résoudre en votre nom.

Dans tous les cas, ces services de courtage ont deux atouts importants : premièrement, la connaissance du marché immobilier (ce qui manque à la plupart des gens), deuxièmement, le fait qu’ils disposent d’une base de données de biens à montrer aux clients (il est préférable de choisir ceux qui ont les bases de données les plus importantes, car vous aurez plus de choix) et qu’ils offrent un soutien à l’acheteur tout au long du processus d’achat (comme indiqué plus haut, tous les agents ne le font pas, assurez-vous donc d’en trouver un qui le fait).

Qu’est-ce qui est inclus dans le processus d’achat en Espagne ?

Le processus d’achat en Espagne ne diffère pas beaucoup de celui de la plupart des autres pays, mais il est bon de connaître non seulement les étapes du processus, mais aussi ce qu’elles impliquent et ce à quoi on peut s’attendre en cours de route. Vous pouvez également découvrir des astuces et des conseils plus personnels sur l’achat d’une propriété dans notre blog « Guide de l’acheteur pour l’immobilier ».

Le processus d’achat commence par la recherche d’un bien immobilier. Dans un premier temps, cette recherche s’effectue généralement par l’intermédiaire de portails immobiliers en ligne, car ils sont faciles et pratiques. La plupart d’entre eux sont configurables et vous permettent de créer des alertes, ce qui vous évite de perdre du temps à saisir plusieurs fois vos critères de recherche, et ils envoient généralement des résumés hebdomadaires à leurs utilisateurs par courrier électronique, et ce gratuitement. Des aspects tels que la superficie, la taille du bien et, bien sûr, le prix sont des éléments essentiels lors de la recherche d’un bien immobilier.

Par ailleurs, ou en plus de ce qui précède, les gens font généralement appel à un agent pour les aider à trouver un bien immobilier. Les agents disposent souvent déjà d’un large portefeuille de biens à choisir et peuvent également vous donner des conseils sur des informations supplémentaires telles que le quartier et les commodités locales pour vous aider dans votre recherche.

Une fois que vous aurez choisi le bien en question, l’agent organisera une visite avec les propriétaires, afin que vous puissiez vérifier par vous-même si la maison correspond à ce que vous recherchez et si elle répond à toutes vos exigences. Vous pouvez visiter autant de biens que vous le souhaitez, mais assurez-vous d’abord qu’ils présentent toutes les caractéristiques que vous avez demandées sur papier. Un bon agent organise non seulement la visite, mais aussi le voyage (si vous venez de l’étranger) et sait poser les bonnes questions au propriétaire.

Une fois que vous avez choisi la propriété en question, l’étape suivante est celle que nous avons expliquée plus haut, à savoir la demande de documentation : nous commençons par le « nota simple » ou même les titres de propriété, afin que votre agent ou votre avocat puisse vérifier que tout est en ordre, et si vous organisez également un prêt hypothécaire, vous aurez besoin de ces documents pour demander l’évaluation de la propriété.

Une fois que vous aurez réuni les documents nécessaires à l’achat, vous devrez les envoyer à votre banque pour procéder à l’évaluation, qui est une estimation de la valeur du bien, généralement effectuée par un tiers recommandé par la banque. Malheureusement, peu de banques vous permettent de choisir votre propre évaluateur. Toutefois, si l’évaluateur a été approuvé par la Banque d’Espagne, la banque peut l’accepter. N’oubliez pas que si vous demandez un prêt hypothécaire et que l’évaluation est inférieure au prix demandé, la banque ne vous prêtera qu’un pourcentage de cette valeur, de sorte que vous devrez peut-être déposer davantage d’argent pour combler la différence.

Quant au notaire, il s’agit d’un choix libre. Normalement, les agences et même les banques ont sélectionné certains professionnels qui leur conviennent mieux en raison de leur proximité ou même des accords qu’ils ont conclus précédemment. Si possible, le plus intéressant économiquement est de demander plusieurs devis et d’opter pour le moins cher.

Il est toujours nécessaire qu’un avocat vérifie la situation au registre foncier (qui a le dernier mot sur la propriété et où toutes les charges existantes apparaîtront). L’avocat préparera également le contrat privé, qui liera les deux parties à la transaction, et éventuellement les documents à signer devant un notaire, une fois que le prix aura été fixé et que le bien aura été transféré libre de toute charge, concluant ainsi la vente. Il y a d’excellents avocats à Marbella et beaucoup parlent couramment l’anglais et d’autres langues. Le meilleur moyen d’en trouver un est de se faire recommander par votre agent immobilier.

Se rendre à la signature avec ou sans avocat est tout à fait facultatif et dépend du degré de confiance que l’acheteur souhaite avoir, car le notaire est là pour s’assurer qu’il n’y a pas d’erreurs ou de problèmes dans le transfert de la propriété. En outre, si vous avez un bon agent, il vous accompagnera également à la signature pour s’assurer que toutes les procédures se déroulent correctement.

Les étapes à suivre avant l’achat d’une maison

Une fois que vous avez trouvé la maison de vos rêves, il est recommandé d’effectuer des vérifications préalables sur tout ce qui l’entoure, ce qui vous aidera à éviter les problèmes futurs et, en règle générale, c’est quelque chose que votre agent peut vous aider à faire. Nous avons déjà mentionné quelques aspects : avoir une simple copie des caractéristiques de la maison ou le document du président de la communauté, s’assurer que le propriétaire actuel est à jour dans ses paiements.

Immeubles et lotissements

L’une des questions les plus controversées dans les communautés est celle des frais de communauté, qui peuvent apparaître à tout moment. Il est donc conseillé de vérifier l’état de l’immeuble avant d’acheter une propriété. Le vendeur peut ne pas être au courant de tout cela, c’est pourquoi les informations les plus fiables proviennent de l’administrateur.

Lorsque vous achetez un bien situé dans une communauté (une maison ou un appartement qui bénéficie d’équipements communs tels qu’une piscine, des jardins ou un système de sécurité), vous devez également demander si la communauté a passé l’ITE (Inspección Técnica de Edificios) ou si elle a besoin d’améliorer quelque chose, et s’il y a des plaintes concernant l’humidité, le bruit, etc. Des questions telles que la plomberie, l’électricité et les tuyaux de descente sont des éléments communs qui doivent être changés de temps en temps et qui sont très coûteux, il est donc également important de collecter ces informations.

L’état des parties communes d’un immeuble peut donner une idée du type de voisins qui y vivent : propreté, entretien des parties communes, présence ou non d’effets personnels dans les couloirs, etc. Il est également utile de parler avec certains d’entre eux du bruit ou de l’éventualité de personnes conflictuelles.

Villas et maisons de campagne

Il est également fortement conseillé de s’assurer que toutes les parties du bâtiment, y compris les extensions, les dépendances sur le terrain ou la piscine par exemple, ont été légalement construites et que les mètres carrés supplémentaires ont été ajoutés au registre de la propriété. Votre avocat devra procéder à ces vérifications lorsque vous entamerez le processus d’achat et votre agent pourra également vérifier les nota simples ou les titres de propriété pour s’assurer que tout est correctement documenté. Toutefois, il est toujours bon de demander au propriétaire s’il y a des questions juridiques en suspens lorsque vous visitez le bien. Quoi qu’il en soit, vous ne devez pas vous inquiéter outre mesure, car si les permis de construire adéquats ont été obtenus, les annexes peuvent être ajoutées au titre de propriété, ce qui ne devrait pas prendre plus de quelques semaines, surtout si cinq ans se sont écoulés depuis la construction et qu’aucune plainte n’a été déposée à l’encontre de l’extension de la propriété.

Réformes Quelles sont les autorisations nécessaires pour modifier la structure ou agrandir un bien immobilier ?

Modifier l’agencement d’un bien immobilier pour créer plus de chambres ou, à l’inverse, pour créer un espace plus ouvert peut prendre du temps, non seulement en raison des travaux de construction, mais aussi parce qu’il faut obtenir les autorisations nécessaires au préalable.

Les procédures bureaucratiques seront déterminées par le type de travaux, mais il est toujours nécessaire de faire dessiner les plans par un architecte et de les envoyer ensuite à la mairie pour demander un permis. La durée de cette procédure peut varier considérablement d’une ville à l’autre. Les plus simples concernent les « petits travaux », c’est-à-dire l’abattage ou l’élévation d’une cloison à l’intérieur de la maison. Pour tous les travaux qui affectent l’extérieur du bâtiment, tels qu’une extension ou un changement de fenêtres ou de portes, vous aurez besoin d’un permis de « grands travaux » ou de « travaux principaux ».

Lorsque la réforme n’affecte pas la structure, il n’est pas nécessaire de présenter à la mairie un projet signé et réalisé par un professionnel, mais cela est nécessaire dans le cas de la distribution des pièces. Bien qu’il s’agisse de travaux a priori très simples, ils peuvent avoir une incidence sur d’autres questions telles que les certificats d’habitabilité dont disposent les logements, qui sont également gérés par la municipalité.

Parmi les éléments controversés en matière de rénovation résidentielle, il y a les murs porteurs, qui ne doivent en aucun cas être touchés, car ils sont responsables du soutien de la structure de l’ensemble du bâtiment. Si vous envisagez de rénover un bien immobilier, que ce soit avant ou après l’achat, il est toujours bon de faire appel à un professionnel, non seulement pour obtenir un devis et comparer les prix, mais aussi pour s’assurer qu’il n’y aura pas de problèmes majeurs et que des garanties seront fournies.

Conclusion

L’achat d’une propriété est toujours un projet passionnant, qu’il s’agisse d’un investissement ou d’un logement. En Espagne, les procédures d’achat d’un bien immobilier peuvent être assez décourageantes et prendre beaucoup de temps. C’est pourquoi il est si important d’être guidé par un professionnel expérimenté, tel qu’un agent immobilier, tout au long du processus. Ils connaissent parfaitement les procédures et savent comment accélérer les choses pour que tout se passe le mieux possible. Toutefois, si vous avez des doutes, il est toujours bon de penser que la grande valeur des maisons en Espagne et son climat agréable en valent finalement la peine.