Guide de L'acheteur de la propriété immobilière

Un guide pas à pas

Le problème de l’acheteur étranger pour trouver la bonne propriété, et ensuite négocier l’opération et conclure la vente est beaucoup plus difficile pour lui ici que dans son propre pays: comme dans la plupart des zones touristiques, tout le monde semble être dans le coup des affaires, depuis le chauffeur de taxi jusqu’au concierge de l’hôtel. L’immobilier est le sujet de conversation favori. Et presque tout le monde a une opinion, ce qui peut facilement confondre l’acheteur potentiel. Par où commencer ?

Trouver la « bonne » propriété

Il y a des gens qui passent des années à chercher une propriété. D’autres ont la chance d’en trouver une tout de suite et ont suffisamment confiance pour clore la transaction lors de leur première visite à Marbella. Pour d’autres, c’est une question de temps jusqu’à ce qu’ils se sentent à l’aise avec leur éventuelle décision.

Trouver le « bon » agent

Un bon agent saura vraiment vous écouter et interpréter vos désirs. Il partagera avec vous sa connaissance du marché et son expérience et une fois qu’il aura épuisé son propre porte-feuille, il travaillera avec d’autres agences collaboratrices jusqu’à ce qu’il ait trouvé les bonnes propriétés à vous offrir. Les qualités fondamentales que doit posséder un bon agent sont : expérience professionnelle, connaissance du produit, sincérité, bonne communication, le désir amical de vous aider de toutes les manières possibles dans votre recherche d’une propriété et par-dessus tout, qu’il ne soit pas trop insistant ! Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre agent, n’hésitez pas à en changer. Mais lorsque vous en trouvez un avec qui il est facile de travailler et qui comprend ce que vous cherchez, demeurez avec lui jusqu’à ce que vous trouviez la bonne propriété ou bien jusqu’à ce qu’on vous ait offert toutes les propriétés disponibles par l’intermédiaire de cette agence et ses agences collaboratrices. Si vous restez avec votre agent, il en sera d’autant plus motivé pour faire sauter tous les verrous et trouver la propriété qui vous convient. Cela vous évitera aussi de devoir répéter la même histoire à chaque fois que vous vous contactez un nouvel agent de ventes.

Quelques conseils

Un compromis rapporte toujours des dividendes

Il sera presque impossible de trouver exactement ce que vous désirez, même si vous entreprenez la construction vous-même. Et même si c’était le cas, il n’est pas si sûr que votre partenaire soit d’accord à 100%. Trouvez une propriété qui vous rende heureux tous les deux (ce qui habituellement signifie un compromis).

Assurez-vous que la protection concédée par la législation, vous concerne aussi

Si vous achetez une propriété en construction, le Promoteur est légalement tenu de présenter une police d’assurance ou une garantie bancaire couvrant vos paiements en cas d’inachèvement des travaux. Les Promoteurs doivent aussi présenter la preuve de leur titre de propriété ainsi que les permis d’urbanisme et les licences; depuis 2002 ils doivent aussi présenter une police d’assurance contre les défauts de construction. Un avocat expert en transactions immobilières saura prévoir toutes ces questions.

Achetez pour votre propre usage en priorité

A moins que vous ne soyez absolument sûr de recevoir la visite de vos enfants ou petits-enfants, c’est généralement une erreur d’acheter une propriété en pensant que c’est eux qui l’utiliseront. Le temps passant, de nombreuses personnes finissent par vendre leurs grandes maisons lorsque leur famille ne leur rend pas visite aussi souvent que prévu. Achetez d’abord pour vous même, en fonction de vos goûts et en accord avec vos objectifs.

Comparez

La meilleure manière de déterminer la valeur d’une propriété consiste à étudier les prix de vente de propriétés immobilières comparables vendues récemment. Pour le faire, votre agent doit avoir une très bonne connaissance du marché. Si vous avez visité vous-même un grand nombre de propriétés, cela vous aidera à acquérir cette bonne connaissance de base du marché.

Envisagez le jour où vous voudrez vendre

La propriété que l’on achète aujourd’hui devient une partie importante de notre patrimoine et un jour elle sera revendue: il est donc recommandable de tenir compte non seulement des préférences personnelles mais aussi des critères généraux d’investissement, comme la situation, la qualité de la distribution, la qualité des finitions et des installations.

Les négociations d’achat

Les agents immobiliers expérimentés sont généralement les plus capables de s’occuper de l’aspect commercial d’une vente (c’est leur travail) que ne le sont les avocats et ils feront tout pour rapprocher des points de vue souvent contradictoires (le vôtre et celui du vendeur) afin d’arriver à un accord, comme le ferait tout bon négociateur. Vous pouvez toujours consulter votre avocat au cours des négociations pour vous assurer que l’offre est conforme aux impératifs légaux et pour qu’il s’implique activement dans des négociations plus complexes.

Lorsqu’on fait une offre, il est important d’arriver à déterminer quel est le dernier prix du vendeur, mais en même temps il convient de se présenter comme un acheteur sérieux. Une offre trop basse n’intéressera pas le vendeur et peut être contre-indiquée.

Si vous faîtes une offre trop basse, votre stratégie peut se convertir en un boomerang et une insulte pour le vendeur, et dans ce cas il est probable que vous ne receviez même pas de réponse. Il est important de savoir quelle est vraiment la valeur de la propriété : sur le marché, et pour vous. Le vendeur a-t-il rejeté d’autres offres et lesquelles? Quelle est l’offre minimum qui déclenchera son intérêt ?

Faites votre offre si possible par écrit (naturellement sous réserve de contrat), en incluant non seulement le prix, mais aussi le montant des tranches, la date à laquelle vous procéderez à leur paiement, celle à laquelle vous désirez compléter l’opération, ce que vous considérez inclus dans le prix (par exemple, les meubles et les installations, s’il y a lieu) et, un point trop souvent négligé, le bon état de fonctionnement des machines, de l’équipement et des installations.

Montrez la couleur de votre argent au vendeur. Il prendra certainement votre offre beaucoup plus au sérieux si elle s’accompagne d’un dépôt de réservation afin de bloquer le bien. De nombreux agents offrent actuellement la possibilité des cartes de crédit et de cette manière un petit dépôt de 6.000 à 20.000 € peut être versé pour clore une négociation avec le vendeur, le dépôt demeurant dans le compte client de l’agent pendant la semaine ou les dix jours dont les avocats peuvent avoir besoin pour préparer le contrat privé et jusqu’à l’arrivée du transfert des 10%.

La plus value est un impôt local calculé sur l’augmentation de la valeur au cadastre du terrain sur lequel se trouve l’immeuble, entre la date du dernier achat et la vente qui se réalise. Le paiement de cet impôt correspond au vendeur qui sera donc tenu de le payer, à moins que la négociation en ait décidé autrement. Si vous êtes en cours de négociation pour l’achat d’une parcelle de terrain et il n’existe aucun plan topographique, il peut être recommandable de négocier un prix au mètre carré en Euros, assujetti à une étude topographique afin d’éviter des surprises désagréables.

Coûts d’achat d’une propriété

Résumé

Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec construction représentent environ 10-11% dans le cas des propriétés de revente, ou environ 12% si la TVA est payée sur le prix d’achat (nouvelles constructions), plus les honoraires d’avocat.

Lorsqu’une offre est acceptée, il faut toujours faire vérifier par un avocat la situation au Registre Foncier (qui a le dernier mot en matière de propriété foncière et où apparaîtront toutes les charges existantes). L’avocat préparera aussi le contrat privé qui contraindra les deux parties à la transaction et, éventuellement, aux actes notariés en vue de leur signature devant Notaire, une fois payé le solde du prix et transmise la libre possession de la propriété sans charges, concluant ainsi la vente. Il y a d’excellents avocats à Marbella et un grand nombre parle Anglais couramment et d’autres langues. La meilleure manière d’en trouver un est soit par recommandation personnelle soit par votre agent.

Il est évident qu’une grande partie des commentaires ci-dessus concerne essentiellement des acheteurs de propriétés en revente, étant donné que la plupart des nouvelles promotions ont des prix fixes ou bien ont une marge souvent très réduite de négociation, du moins en ce qui concerne le prix. Cependant certains extras ou modifications peuvent être négociés, afin de les inclure dans le prix d’achat, ce qui dépend totalement de la politique de vente du promoteur.

Donc, trouver et acheter une propriété en Espagne peut être aussi simple ou aussi compliqué qu’on le désire..

un dernier tuyau : suivez votre intuition ! C’est souvent le meilleur guide.