Guía del comprador para una propiedad inmobiliaria

Una guía paso a paso

El problema del comprador extranjero para encontrar la propiedad correcta y luego negociar la transacción y cerrar la venta es mucho más difícil para él de aquí que en su propio país: como en la mayoría de las áreas turísticas, todo el mundo parece saber de este tema, desde el taxista hasta el conserje del hotel. Los propiedades son el tema de conversación favorito. Y casi todos tienen una opinión, que puede confundir fácilmente al posible comprador. ¿Por dónde empezar ?

Encuentra la propiedad «buena»

Hay personas que pasan años buscando una propiedad. Otros son lo suficientemente afortunados como para encontrar una de inmediato y tienen la confianza para cerrar el trato en su primera visita a Marbella. Para otros, es cuestión de tiempo hasta que se sientan cómodos con su decisión final.

Encuentra el «buen» agente

Un buen agente realmente te escuchará e interpretará tus deseos. Él compartirá con usted su conocimiento del mercado y su experiencia, y una vez que haya agotado su propio portafolio, trabajará con otras agencias colaboradoras hasta que encuentre las propiedades adecuadas para ofrecer. Las cualidades básicas que debe tener un buen agente son: experiencia profesional, conocimiento del producto, sinceridad, buena comunicación, el amable deseo de ayudarlo de cualquier manera posible en su búsqueda de una propiedad y, sobre todo, que él ¡No seas demasiado insistente! Si no se siente cómodo con su agente, no dude en cambiarlo. Pero cuando encuentre uno con quien es fácil trabajar y que entienda lo que está buscando, quédese con él hasta que encuentre la propiedad adecuada o hasta que le hayan ofrecido todas las propiedades disponibles. A través de esta agencia y sus agencias colaboradoras. Si se queda con su agente, estará aún más motivado para romper todos los candados y encontrar la propiedad que más le convenga. Esto también evitará tener que repetir la misma historia cada vez que se comunique con un nuevo agente de ventas.

Algunos consejos

El compromiso aún produce dividendos.

Será casi imposible encontrar exactamente lo que desea, incluso si realiza la construcción usted mismo. E incluso si lo fuera, no está tan seguro de que su pareja acepte el 100%. Encuentre una propiedad que los haga felices a los dos (lo que generalmente significa un compromiso).

Asegúrese de que la protección otorgada por la ley también le concierne.

Si compra una propiedad en construcción, el Promotor está obligado legalmente a presentar una póliza de seguro o garantía bancaria que cubra sus pagos en caso de trabajos incompletos. Los Promotores también deben presentar la prueba de su título de propiedad, así como los permisos de planificación y las licencias; desde 2002 también deben presentar una póliza de seguro contra defectos de construcción. Un experto en transacciones inmobiliarias conocerá todas estas cuestiones.

Compra para tu propio uso como prioridad

A menos que esté absolutamente seguro de ser visitado por sus hijos o nietos, generalmente es un error comprar una propiedad pensando que son ellos quienes la usarán. A medida que pasa el tiempo, muchas personas terminan vendiendo sus casas grandes cuando su familia no las visita con la frecuencia que se espera. Compre primero para usted, de acuerdo con sus gustos y de acuerdo con sus objetivos.

Comparar

La mejor manera de determinar el valor de una propiedad es mirar los precios de venta de propiedades inmobiliarias comparables recientemente vendidas. Para hacer esto, su agente debe tener un muy buen conocimiento del mercado. Si ha visitado una gran cantidad de propiedades, esto le ayudará a adquirir este conocimiento básico del mercado.

Consideraciones en el día que quieres vender.

La propiedad que compramos hoy se convierte en una parte importante de nuestro patrimonio y un día será revendida: por lo tanto, es recomendable tener en cuenta no solo las preferencias personales sino también los criterios generales de inversión, como la situación, calidad de distribución, calidad de acabados e instalaciones.

Negociaciones en la compra

Los agentes inmobiliarios experimentados suelen ser más capaces de lidiar con la parte comercial de una venta (es su trabajo) que los abogados, y harán cualquier cosa para reunir puntos de vista a menudo contradictorios (el suyo). y la del vendedor para llegar a un acuerdo, como lo haría cualquier buen negociador. Siempre puede consultar a su abogado durante las negociaciones para asegurarse de que la oferta cumple con los requisitos legales y participar activamente en negociaciones más complejas.

Al hacer una oferta, es importante determinar cuál es el último precio del vendedor, pero al mismo tiempo, debes presentarte como un comprador serio. Una oferta que sea demasiado baja no interesará al vendedor y puede estar contraindicada.

Si puja demasiado bajo, su estrategia puede convertirse en unboomerang y un insulto al vendedor, y en este caso es probable que ni siquiera obtenga una respuesta. Es importante saber lo que realmente vale la propiedad: en el mercado y para usted. ¿Rechazó el vendedor otras ofertas y cuáles? ¿Cuál es la oferta mínima que despertará su interés?

Haga su oferta si es posible por escrito. (por supuesto, sujeto a contrato), que incluye no solo el precio, sino también el monto de las cuotas, la fecha en la que los pagará, la cantidad a la que desea completar la transacción, que considera incluida en el precio (por ejemplo, muebles y accesorios, en su caso) y, un punto a menudo pasado por alto, el buen funcionamiento de la maquinaria, el equipo y las instalaciones.

Muestra el color de tu dinero al vendedor. Sin duda, tomará su oferta mucho más seriamente si viene con un depósito de reserva para bloquear la propiedad. Muchos agentes actualmente ofrecen la posibilidad de tarjetas de crédito y de esta manera se puede pagar un pequeño depósito de 6,000 € a 20,000 € para cerrar una negociación con el vendedor, quedando el depósito en la cuenta del cliente durante la semana o semanas. Diez días para que los abogados necesiten preparar el contrato privado y hasta la llegada de la transferencia del 10%.

El valor añadido (Plusvalia) es un impuesto local calculado sobre el aumento en el valor del registro de terrenos en el que se encuentra el edificio, entre la fecha de la última compra y la venta realizada. El pago de este impuesto corresponde al vendedor que estará obligado a pagarlo, a menos que la negociación haya decidido lo contrario. Si está negociando la compra de una parcela de terreno y no existe un plano topográfico, puede ser aconsejable negociar un precio por metro cuadrado en euros, para evitar sorpresas desagradables.

Costos a la hora de comprar una propiedad

CUOTAS DE INSCRIPCION (I.T.P.)	8%, 9% o 10% según	A ser pagado por el comprador de una propiedad (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes) siempre que el vendedor no sea un promotor inmobiliario ni un comerciante habitual en ventas. Si el » El valor fiscal mínimo «de la propiedad, según lo establecido por la Junta de Andalucía, es superior al precio, luego se aplica el valor fiscal mínimo: el 8% se aplica al primer tramo inferior a 400.000 € o 30.000 € en el caso de garajes, excepto los correspondientes a la vivienda, con un máximo de dos; el 9% se aplica al rango entre 400.000 € y 700.000 €, o entre 30.000 € y 50.000 € para los garajes; El 10% se aplica a la cuota que supera la suma de 700.000 € o 50.000 € para garajes.
I.V.A. y otros Impuestos	10% + 1,5%	Para cualquier VILLA, APARTAMENTO o GARAJE adjunto a un apartamento, cuando el vendedor sea un promotor o un comerciante habitual de PROPIEDADES DE CONSTRUCCIÓN NUEVAS.
I.V.A. y otros Impuestos	21% + 1,5%	En el caso de la primera venta o reventa de parcelas de terreno o solo en el caso de la primera venta de locales comerciales, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de este tipo de propiedad.
I.V.A. e IMPUESTOS o DERECHOS DE REGISTRO (I.T.P.)	21% + 2% 8%, 9% o10% según	En el caso de reventa de cualquier villa, apartamento o espacio comercial, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de este tipo de propiedad, y el comprador es una empresa que utilizará la propiedad para sus actividades, pueden elegir entre pagar IVA (que puede deducirse como una actividad comercial normal) más un 2% de impuesto de timbre, o pagar la tarifa de registro.
CUOTAS DEL NOTARIO Y CUOTAS DE INSCRIPCIÓN	Aproximadamente 3.000€	El coste aumenta según el número de páginas o la complejidad del acto notarial de compra y el valor de la propiedad.
PLUSVALIA MUNICIPAL		El valor de la plusvalía solo puede representar unos pocos cientos de euros, a diferencia de los miles de euros en el caso de una propiedad que no ha cambiado de manos durante muchos años. Es un impuesto que, por naturaleza, corresponde al vendedor que es responsable del pago, a menos que se negocie lo contrario.
HONORARIOS DEL ABOGADO	1% Aproximadamente.	Los honorarios del abogado están en el rango del 1% del precio de venta, según el abogado y el precio de la propiedad.

Resumen

Los costes oficiales totales de una transacción de compra para una propiedad residencial representan aproximadamente 10-11% para propiedades de reventa, o aproximadamente 12% si se paga el IVA sobre el precio de compra (nueva construcción) más honorarios legales.

Cuando se acepta una oferta, siempre es necesario que un abogado verifique la situación en el Registro de la Propiedad (que tiene la última palabra sobre la propiedad y donde aparecerán todos los cargos existentes). El abogado también preparará el contrato privado que obligará a las dos partes a la transacción y, posiblemente, a los actos notariales para su firma ante Notario, una vez pagado el saldo del precio y transmitido la libre posesión de la propiedad sin cargos, concluyendo. Así que la venta. Hay excelentes abogados en Marbella y muchos hablan inglés fluido y otros idiomas. La mejor manera de encontrar uno es por recomendación personal o por su agente.

Es evidente que gran parte de los comentarios anteriores son principalmente para compradores de propiedades de reventa, ya que la mayoría de las nuevas promociones tienen precios fijos o, a menudo, tienen un margen de negociación muy pequeño, al menos con respecto al precio. Sin embargo, se pueden negociar algunos extras o modificaciones, para incluirlos en el precio de compra, que depende totalmente de la política de ventas del promotor.

Así que encontrar y comprar una propiedad en España puede ser tan simple o tan complicado como quieras.

Un último consejo: sigue tu intuición! A menudo es la mejor guía.